¿Por qué es necesario un contrato de arras?

El contrato de arras es la pieza que da seguridad al acuerdo de compraventa: reserva el inmueble, fija el precio y las condiciones (plazos, financiación, entrega de llaves) y define qué ocurre si alguna de las partes no cumple. Sin un texto claro y sin revisar la documentación, la operación se expone a pérdidas económicas, retrasos y conflictos legales.

¿Qué protege un contrato de arras?

Reserva real del inmueble: bloquea la venta a terceros durante el plazo pactado.
Precio, entregas y calendario: deja por escrito cuánto se paga, cuándo y cómo.
Condiciones suspensivas: por ejemplo, concesión de hipoteca o cancelación de cargas.
Reparto de gastos y documentación: quién asume tasación, ITP/IVA, notaría y qué papeles deben aportarse.
Consecuencias del incumplimiento: qué pasa si comprador o vendedor se echan atrás.

Tipos de arras y efectos legales

Arras confirmatorias: son un anticipo del precio y prueba del acuerdo. No permiten desistir libremente; ante incumplimiento, la parte que cumple puede exigir el cumplimiento o la resolución con daños y perjuicios.
Arras penales: funcionan como cláusula penal; además de exigir el cumplimiento, pueden activar la pena pactada por incumplir. No otorgan desistimiento libre.
Arras penitenciales (de desistimiento): sí permiten desistir, pero con coste: si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, devuelve el doble.

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¿Por qué es necesario formalizarlas y revisarlas?

Seguridad económica: evita perder la señal por redacción ambigua o por condiciones imposibles de cumplir.
Menos litigios: un clausulado claro reduce disputas sobre plazos, cargas u ocupación.
Negociación equilibrada: permite modular la cuantía de la señal, plazos realistas y causas de desistimiento justificadas.
Trazabilidad: fija qué documentación se entrega y qué verificaciones deben hacerse antes de escriturar.

Riesgos habituales al firmar sin revisión

Perder todas las arras por creer que eran “confirmatorias” cuando el texto implica desistimiento (penitenciales).
Plazos imposibles (tasación o hipoteca) sin condición suspensiva clara.
Cargas o deudas no detectadas que impiden escriturar en fecha.
Cláusulas penales desproporcionadas o mal redactadas.

¿Cuándo conviene usar arras bien redactadas?

Primera vivienda con financiación bancaria.
Viviendas con posibles cargas o arrendatarios.
Obra nueva o autopromoción con hitos de entrega.
Compras entre particulares sin intermediación profesional.

¿Qué revisamos en Revisa tus Arras?

Verificaciones previas: titularidad, cargas y situación registral.
Tipo de arras adecuado y efectos legales.
Condiciones suspensivas (financiación, cancelación de cargas, habitabilidad).
Plazos y calendario de pagos realistas.
Cuantía de la señal y consecuencias equilibradas ante incumplimiento.
Anexos y documentación mínima a intercambiar.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se suele entregar como arras?

Depende del mercado y el riesgo; suele moverse entre un 5 % y un 10 % del precio, con ajustes según financiación y plazos.

¿Puedo recuperar las arras si no me conceden hipoteca?

Solo si el contrato lo prevé como condición suspensiva o como causa de desistimiento justificado; recomendamos dejarlo explícito.

¿Cuál es la diferencia práctica entre confirmatorias y penitenciales?

Las confirmatorias no permiten desistir libremente; las penitenciales sí, con la pérdida o la devolución duplicada.

¿Es obligatorio usar arras?

No es obligatorio por ley, pero sí altamente recomendable para asegurar condiciones y consecuencias claras.

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