¿Qué es un contrato de arras?

Una arra es la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor para asegurar un acuerdo de compraventa, con efectos legales concretos según el tipo pactado. Sirve para reservar el inmueble, fijar condiciones básicas (precio, plazos, documentación) y establecer consecuencias si alguna parte no cumple.

¿Para qué sirve una arra?

Reservar el inmueble: el vendedor se compromete a no vender a terceros durante el plazo acordado.
Aterrizar condiciones: precio, forma de pago, fechas clave y documentos a aportar.
Ordenar el proceso: define hitos previos a la escritura (tasación, hipoteca, levantamiento de cargas).
Regular el incumplimiento: qué sucede si el comprador o el vendedor no siguen adelante.

Tipos de arras y efectos legales

Arras confirmatorias: anticipo del precio que confirma el acuerdo. No dan derecho a desistir libremente; permiten exigir cumplimiento o resolución con daños y perjuicios.
Arras penales: incorporan una pena por incumplimiento además de la posibilidad de exigir el cumplimiento. Tampoco otorgan desistimiento libre.
Arras penitenciales (de desistimiento): habilitan a desistir pagando el coste pactado: si desiste el comprador, pierde las arras; si desiste el vendedor, devuelve el doble.

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¿Qué elementos debe incluir un buen contrato de arras?

Identificación del inmueble y de las partes.
Precio total y cuantía de las arras.
Plazos para escritura y entregas intermedias.
Condiciones suspensivas (p. ej., concesión de hipoteca o cancelación de cargas).
Reparto de gastos e impuestos.
Régimen de incumplimiento según el tipo de arras escogido.
Documentación mínima a intercambiar y anexos.

¿Cuál es la cuantía y el plazo habituales?

Cuantía: suele situarse entre el 5 % y el 10 % del precio, modulándose por riesgo, financiación y tiempos.
Plazo: el más común oscila entre 30 y 90 días, ajustado a tasación, hipoteca y levantamiento de cargas.

Documentación mínima recomendada

Título de propiedad y nota simple actualizada.
Certificados (deudas comunidad, IBI, eficiencia energética, habitabilidad si aplica).
Situación de cargas y, en su caso, acuerdo de cancelación.
Planos o referencia catastral y estado de ocupación.

¿En qué se diferencia de una reserva o precontrato?

La “reserva” o un simple preacuerdo pueden carecer de efectos claros ante el incumplimiento. Las arras, en cambio, detallan consecuencias y facilitan exigir cumplimiento o desistir según el tipo pactado. Por eso conviene identificar expresamente si son confirmatorias, penales o penitenciales.

Ejemplos de redacción práctica

Confirmatorias: “Las partes acuerdan que la cantidad entregada tiene naturaleza de arras confirmatorias e integra anticipo del precio…”
Penales: “La parte que incumpla satisfará la pena convenida, sin perjuicio de la exigencia del cumplimiento…”
Penitenciales: “Si desiste el comprador, perderá las arras; si desiste el vendedor, devolverá el doble…”

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio firmar arras?

No, pero es muy recomendable para fijar condiciones y consecuencias claras antes de la escritura.

¿Qué tipo de arras me conviene?

Depende del caso. Para operaciones con financiación y más incertidumbre, suelen preferirse penitenciales; en otras, confirmatorias o penales.

¿Puedo recuperar las arras si no me conceden hipoteca?

Sí, si el contrato lo prevé como condición suspensiva (debe constar por escrito).

¿Quién paga qué gastos durante las arras?

Debe indicarse en el contrato: tasación, notaría, certificaciones, etc., para evitar conflictos.

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