¿Quién necesita una arra?

Necesitas un contrato de arras cuando quieres reservar un inmueble y fijar, por escrito, las condiciones esenciales de la compraventa y las consecuencias de no cumplirlas. Es clave para coordinar tiempos (tasación, hipoteca, cancelación de cargas) y evitar pérdidas o conflictos.

¿En qué perfiles es más conveniente firmar arras?

Comprador de primera vivienda: asegura la reserva mientras tramitas hipoteca y tasación, y define consecuencias si no se llega a escritura.
Comprador con financiación: imprescindible incluir condición suspensiva de concesión de préstamo para no perder la señal si el banco no aprueba.
Vendedor que necesita certidumbre: evita bloqueos innecesarios fijando plazos, documentación y penalizaciones razonables ante incumplimientos.
Inversor o comprador profesional: permite modular plazos, arrendamientos en vigor y entregas; útil para operaciones con varios hitos.
Compras entre particulares (sin mediación): formaliza lo hablado y reduce malentendidos sobre precio, plazos y ocupación.
Obra nueva o autopromoción: ordena hitos (licencias, fin de obra, cédula/habitabilidad) y pagos por tramos.
Viviendas con posibles cargas o deudas: fija cómo y cuándo se cancelan, y condiciona la escritura a su levantamiento.
Viviendas ocupadas o arrendadas: documenta estado de ocupación, fechas de desalojo/entrega y consecuencias si no se cumple.
Herencias, separaciones o copropiedad: coordina a varias partes, poderes, plazos y reparto de gastos.
Compradores no residentes o expatriados: aporta seguridad extra cuando hay más trámites bancarios o de firma.

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¿Cuándo es imprescindible exigir arras bien redactadas?

Si dependes de hipoteca: incluye condición suspensiva de financiación y plazos coherentes con la entidad.
Si hay cargas registrales: vincula la escritura a su cancelación efectiva y a la aportación de justificantes.
Si el inmueble está arrendado: especifica desocupación, subrogación o mantenimiento del contrato.
Si el plazo es ajustado: evita fechas imposibles para tasación, certificaciones y notaría.
Si se pactan reformas previas a la escritura: define alcance, responsables y estado de entrega.

¿Qué tipo de arras conviene según el caso?

Penitenciales (desistimiento): más usadas cuando puede haber incertidumbre (financiación, plazos). Permiten desistir con coste pactado.
Confirmatorias: adecuadas cuando las partes quieren afianzar el acuerdo y prevén exigir cumplimiento o, en su caso, daños y perjuicios.
Penales: útiles si se quiere una pena expresa por incumplir, además de la posibilidad de exigir cumplimiento.

¿Qué riesgos asumes si firmas sin revisión?

Perder la señal por un texto que, sin querer, permite el desistimiento de la otra parte.
Quedarte sin margen si el banco retrasa la hipoteca y no hay condición suspensiva.
Escriturar con cargas no canceladas o con ocupación no resuelta.
Entrar en conflicto por fechas, documentación o reparto de gastos mal definidos.

Checklist rápido antes de firmar

¿Está identificado el inmueble y su titularidad con nota simple reciente?
¿Se indica el tipo de arras y sus efectos (confirmatorias, penales o penitenciales)?
¿Hay condición suspensiva de financiación si dependes de hipoteca?
¿Se detallan plazos realistas para tasación, documentación y notaría?
¿Se regula el régimen de incumplimiento y la ocupación/entrega de llaves?
¿Queda claro el reparto de gastos e impuestos?
¿Se anexan documentos y certificaciones mínimas a aportar?

Casos breves

Primera vivienda con hipoteca: arras penitenciales con condición suspensiva de financiación y plazo 60–90 días.
Venta con carga pendiente: arras que condicionan la escritura a la cancelación registral y justificantes del banco.
Inquilino en la vivienda: arras que fijan fecha de desocupación y consecuencias si no se entrega libre.

Preguntas frecuentes

¿Siempre necesito firmar arras?

No es obligatorio, pero es la forma más segura de reservar el inmueble y fijar consecuencias antes de la escritura.

¿Qué cuantía de arras es razonable?

Habitualmente entre el 5 % y el 10 % del precio, modulada por riesgo, financiación y tiempos.

¿Qué pasa si no me conceden hipoteca?

Para no perder la señal, debes preverlo en el contrato como condición suspensiva de financiación.

¿Puede el vendedor desistir?

Si son penitenciales, sí: devolverá el doble de las arras. Si no, rige lo pactado (cumplimiento o daños y perjuicios).

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